Πώς να εγγράψεις το ακίνητό σου στην Ελλάδα και να αποκτήσεις Α.Μ.Α.

Τι είναι ο Α.Μ.Α.

Κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια στην Ελλάδα πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με την εγγραφή αποκτάς τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, δηλαδή τον Α.Μ.Α.

Τον χρειάζεσαι πριν αναρτήσεις το ακίνητο σε πλατφόρμα. Δεν πρόκειται για αίτηση της οποίας την έγκριση πρέπει να περιμένεις. Υποβάλλεις τα στοιχεία στο myAADE και ο αριθμός εκδίδεται αμέσως.

Ένας αριθμός για κάθε ακίνητο

Η εγγραφή γίνεται ανά ακίνητο, όχι ανά ιδιοκτήτη. Ένα διαμέρισμα παίρνει έναν αριθμό. Μια κατοικία, έναν. Ένα αυτοτελές κτίριο, έναν.

Αν εκμισθώνεις ξεχωριστά δωμάτια στο ίδιο ακίνητο, κάθε δωμάτιο χρειάζεται δικό του Α.Μ.Α., ενώ έναν χρειάζεται και ολόκληρο το ακίνητο. Ένα διαμέρισμα με τρία υπνοδωμάτια που εκμισθώνεται τόσο ολόκληρο όσο και ανά δωμάτιο χρειάζεται τέσσερις αριθμούς: έναν για κάθε υπνοδωμάτιο και έναν για ολόκληρο το διαμέρισμα.

Τι χρειάζεσαι για την εγγραφή

Αν είσαι ιδιοκτήτης του ακινήτου, χρειάζεσαι τον Α.Τ.ΑΚ. του, δηλαδή τον μοναδικό αριθμό του ακινήτου από το Ε9. Αν εγγράφεις μέρος ενός ακινήτου, χρειάζεσαι επίσης τα τετραγωνικά μέτρα αυτού του μέρους.

Αν διαχειρίζεσαι ακίνητο που δεν σου ανήκει, πρέπει πρώτα να ενεργήσει ο ιδιοκτήτης. Υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, με την οποία σου παραχωρεί το δικαίωμα να το υπεκμισθώνεις βραχυχρόνια. Έπειτα εγγράφεσαι ως υπεκμισθωτής, χρησιμοποιώντας τον αριθμό αναφοράς αυτής της δήλωσης, και ο Α.Μ.Α. εκδίδεται σε εσένα, όχι στον ιδιοκτήτη.

Πού πρέπει να εμφανίζεται ο αριθμός

Σε κάθε αγγελία, σε εμφανές σημείο. Στο Airbnb, στο Booking.com, στο Vrbo, στη δική σου ιστοσελίδα — οπουδήποτε προσφέρεται το ακίνητο.

Η υποχρέωση ισχύει τόσο για τις διαφημίσεις όσο και για τις σελίδες κρατήσεων. Ο αριθμός πρέπει να εμφανίζεται και σε κάθε ανάρτηση που προωθεί το ακίνητο στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης.

Πού δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές

Σε δύο περιοχές δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές στο Μητρώο.

Αθήνα — το 1ο, το 2ο και το 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, στα οποία περιλαμβάνονται:

• 1ο — Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Κουκάκι
• 2ο — Μετς, Νέος Κόσμος
• 3ο — Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Ρουφ

Αυτές είναι οι πιο γνωστές συνοικίες κάθε δημοτικού διαμερίσματος, όχι πλήρης κατάλογος. Αυτό που μετρά είναι ο αριθμός του δημοτικού διαμερίσματος. Ο δήμος μπορεί να επιβεβαιώσει σε ποιο διαμέρισμα ανήκει μια διεύθυνση. Η αναστολή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Θεσσαλονίκη — η Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Οι νέες εγγραφές δεν επιτρέπονται από την 1η Μαρτίου 2026 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Προς το παρόν δεν υπάρχουν περιορισμοί σε άλλες περιοχές. Το πλαίσιο επιτρέπει να προστεθούν περισσότερες, ενώ το 2026 αντιμετωπίζεται ως πιλοτικό έτος. Γι’ αυτό αξίζει να ελέγξεις ξανά πριν αγοράσεις ακίνητο με σκοπό τη βραχυχρόνια εκμίσθωση.

Τα ακίνητα που είναι ήδη εγγεγραμμένα στο Μητρώο μπορούν να συνεχίσουν να εκμισθώνονται. Ο περιορισμός αφορά την προσθήκη νέων ακινήτων.

Υπάρχει μία εξαίρεση που συχνά περνά απαρατήρητη. Αν ένα ακίνητο σε κάποια από τις δύο περιοχές αλλάξει χέρια — λόγω πώλησης, δωρεάς ή κληρονομιάς — διαγράφεται από το Μητρώο και δεν μπορεί να εγγραφεί ξανά όσο ισχύει ο περιορισμός. Αν κληρονομήσεις ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας, ο Α.Μ.Α. του δεν μεταβιβάζεται σε εσένα.

Τα πρόστιμα για εκμίσθωση σε περιοχή όπου ισχύει περιορισμός είναι ανεξάρτητα από όσα αναφέρονται παρακάτω και πολύ υψηλότερα. Για την πρώτη παράβαση, το πρόστιμο ισούται με το 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις που απέκτησες μετά την έναρξη του περιορισμού, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 €. Για δεύτερη παράβαση στο ίδιο φορολογικό έτος, ισούται με ολόκληρο το εισόδημα που εισπράχθηκε μεταξύ των ελέγχων, με ελάχιστο ποσό τις 40.000 €.

Αλλαγή ή διακοπή μιας εγγραφής

Μπορείς να διορθώσεις τα στοιχεία και να αλλάξεις το πρόσωπο που λαμβάνει το εισόδημα έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους που ακολουθεί το φορολογικό έτος. Ο ίδιος ο Α.Μ.Α. παραμένει αμετάβλητος.

Μόλις οριστικοποιηθεί το Μητρώο για το συγκεκριμένο έτος, δεν μπορούν να γίνουν άλλες αλλαγές.

Για να σταματήσεις να εκμισθώνεις ένα ακίνητο βραχυχρόνια, πρέπει να το διαγράψεις από το Μητρώο. Αυτό μπορεί να γίνει από την τελευταία βραχυχρόνια διαμονή έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος για το συγκεκριμένο έτος.

Αν δεν εγγράψεις το ακίνητο

Η εκμίσθωση χωρίς Α.Μ.Α. ή η δημοσίευση αγγελίας χωρίς να αναγράφεται ο αριθμός επισύρει πρόστιμο 5.000 €. Σε δεύτερη παράβαση μέσα σε ένα έτος, το πρόστιμο διπλασιάζεται, ενώ στην τρίτη τετραπλασιάζεται.

Το απαιτούν και οι πλατφόρμες. Μια αγγελία χωρίς έγκυρο αριθμό αφαιρείται.

Πηγές

• ΑΑΔΕ — Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
• ΑΑΔΕ — Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση (Σεπτέμβριος 2025)
• Το Μητρώο στο myAADE
• Κ.Υ.Α. 225563 ΕΞ 2025 — η αναστολή στην Αθήνα
• Ο περιορισμός στη Θεσσαλονίκη — άρθρο 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε το 2026

Οι κανόνες αλλάζουν. Η τελευταία αναθεώρηση αυτής της σελίδας έγινε την ημερομηνία που αναγράφεται παραπάνω. Το περιεχόμενό της παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Έλεγξε τις επίσημες πηγές πριν υποβάλεις οτιδήποτε ή συμβουλέψου λογιστή.