Φόρος εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα

Τα χρήματα που αποκτάς από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται στην Ελλάδα. Ο τρόπος φορολόγησης εξαρτάται από τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνεις και από το αν προσφέρεις υπηρεσίες μαζί με τη διαμονή.

Αυτή η σελίδα καλύπτει τη συνηθισμένη περίπτωση: ένα φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει ένα ή δύο ακίνητα και δεν προσφέρει τίποτα πέρα από διαμονή και κλινοσκεπάσματα. Αν εκμισθώνεις τρία ή περισσότερα ακίνητα, ισχύουν διαφορετικοί κανόνες. Το τελευταίο μέρος της σελίδας εξηγεί ποιοι είναι.

Σε ποια κατηγορία ανήκει το εισόδημα

Αν είσαι φυσικό πρόσωπο και εκμισθώνεις βραχυχρόνια έως δύο ακίνητα, τα έσοδά σου θεωρούνται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Είναι η ίδια κατηγορία με το εισόδημα από μια συνηθισμένη μακροχρόνια μίσθωση.

Αν εκμισθώνεις τρία ή περισσότερα ακίνητα, τα έσοδά σου θεωρούνται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Το ίδιο ισχύει αν εκμισθώνεις μέσω εταιρείας, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων. Ισχύει επίσης αν προσφέρεις υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, όπως πρωινό, καθαρισμό κατά τη διάρκεια της διαμονής ή αυτοκίνητο. Με αυτές τις υπηρεσίες, το ακίνητο γίνεται τουριστικό κατάλυμα και η λειτουργία του θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ο αριθμός των ακινήτων υπολογίζεται με βάση τους Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) που διαθέτεις και όχι με βάση τον αριθμό των κτιρίων που σου ανήκουν.

Οι φορολογικοί συντελεστές

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία έχει τη δική του φορολογική κλίμακα. Φορολογείται ξεχωριστά και δεν προστίθεται στον μισθό ή στη σύνταξή σου. Δεν υπάρχει αφορολόγητο ποσό — ο φόρος επιβάλλεται από το πρώτο ευρώ.

Η κλίμακα άλλαξε για το 2026. Για εισόδημα που αποκτάς από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι συντελεστές είναι:

• Έως 12.000 € — 15%
• Από 12.000 € έως 24.000 € — 25%
• Από 24.000 € έως 36.000 € — 35%
• Πάνω από 36.000 € — 45%

Για εισόδημα που αποκτήθηκε το 2025, το οποίο δήλωσες το 2026, εξακολουθεί να ισχύει η παλαιότερη κλίμακα:

• Έως 12.000 € — 15%
• Από 12.000 € έως 35.000 € — 35%
• Πάνω από 35.000 € — 45%

Η αλλαγή θεσπίστηκε με τον Νόμο 5246/2025. Η βασική διαφορά είναι η νέα βαθμίδα του 25%, η οποία θα αποτυπωθεί για πρώτη φορά στη δήλωση που θα υποβάλεις το 2027.

Ένα παράδειγμα με τη νέα κλίμακα: ας υποθέσουμε ότι το εισόδημά σου από μισθώματα για το 2026, μετά την έκπτωση που περιγράφεται παρακάτω, είναι 20.000 €. Τα πρώτα 12.000 € φορολογούνται με 15%, δηλαδή ο φόρος είναι 1.800 €. Τα επόμενα 8.000 € φορολογούνται με 25%, δηλαδή ο φόρος είναι 2.000 €. Ο συνολικός φόρος είναι 3.800 €.

Τι θεωρείται εισόδημά σου

Εισόδημά σου θεωρείται το συμφωνημένο μίσθωμα για τη διαμονή. Αν ένας επισκέπτης ακυρώσει και καταβάλει κάποιο ποσό βάσει των όρων ακύρωσής σου, το ποσό αυτό θεωρείται επίσης εισόδημα.

Τα χρήματα που εισπράττεις για λογαριασμό του κράτους δεν αποτελούν εισόδημά σου. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν είναι εισόδημα, ο ΦΠΑ δεν είναι εισόδημα και το τέλος παρεπιδημούντων επίσης δεν είναι εισόδημα. Εισπράττεις το τέλος ανθεκτικότητας από τον επισκέπτη και το αποδίδεις, επομένως τα χρήματα αυτά δεν σου ανήκουν ποτέ.

Η προμήθεια της πλατφόρμας είναι διαφορετικό ζήτημα. Το ποσό που λαμβάνεται υπόψη είναι το συμφωνημένο μίσθωμα και όχι το μικρότερο ποσό που καταλήγει στον τραπεζικό λογαριασμό σου αφού η πλατφόρμα αφαιρέσει την προμήθειά της. Η προμήθεια δεν μειώνει το ποσό αυτό.

Τι μπορείς να αφαιρέσεις

Από το ακαθάριστο εισόδημά σου από ακίνητη περιουσία αφαιρείται πάγιο ποσοστό 5% για επισκευές και συντήρηση. Δεν χρειάζεσαι αποδείξεις και δεν χρειάζεται να αποδείξεις κάποια δαπάνη. Την έκπτωση εφαρμόζει ο λογιστής σου. Επιβεβαίωσε μαζί του ότι εφαρμόζεται και στο εισόδημά σου από βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Δεν αφαιρείται τίποτε άλλο. Ο καθαρισμός, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, τα έπιπλα, η φωτογράφιση και η προμήθεια της πλατφόρμας δεν εκπίπτουν από το εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αυτό εκπλήσσει πολλούς οικοδεσπότες και αποτελεί μία από τις ουσιαστικές διαφορές μεταξύ του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία και του εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πού το δηλώνεις

Δηλώνεις το εισόδημα από μισθώματα σε δύο έντυπα, και τα δύο μέσω του myAADE.

Το Ε2 είναι η αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας. Κάθε ακίνητο καταχωρίζεται σε ξεχωριστή γραμμή, μαζί με τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.).

Το Ε1 είναι η κύρια δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Τα συνολικά ποσά από το Ε2 μεταφέρονται σε αυτή.

Πότε υποβάλλεις τη δήλωση και πληρώνεις

Μία φορά τον χρόνο. Η δήλωση αφορά το προηγούμενο ημερολογιακό έτος, επομένως η δήλωση που υποβάλλεις το 2027 καλύπτει το 2026.

Το 2026 η προθεσμία ήταν η 15η Ιουλίου. Η έγκαιρη υποβολή έδινε έκπτωση αν πλήρωνες ολόκληρο το ποσό εφάπαξ: 4% για υποβολή έως τις 15 Μαΐου, 3% έως τις 15 Ιουνίου και 2% έως τις 15 Ιουλίου.

Η προθεσμία της 15ης Ιουλίου ορίζεται από τον νόμο. Οι παραπάνω εκπτώσεις για έγκαιρη υποβολή είναι τα ποσά που ίσχυαν το 2026. Έλεγξε τι ισχύει τώρα προτού υποβάλεις τη δήλωση.

Αν εκμισθώνεις τρία ή περισσότερα ακίνητα

Από τα τρία ακίνητα και πάνω θεωρείται ότι ασκείς επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει έναρξη δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ, διαφορετική φορολογική κλίμακα και πρόσθετα ζητήματα σχετικά με τον ΦΠΑ και τις υπηρεσίες που παρέχεις.

Πρόκειται για ευρύτερο θέμα με τους δικούς του κανόνες. Το άρθρο Πότε η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται επιχείρηση: τρία ακίνητα, ΦΠΑ και υπηρεσίες εξηγεί τι αλλάζει και από πότε.

Αν μετατρέψεις τη μίσθωση σε μακροχρόνια

Υπάρχει φορολογική απαλλαγή για ιδιοκτήτες που αποσύρουν ένα ακίνητο από τη βραχυχρόνια μίσθωση και το διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση.

Το εισόδημα από το ακίνητο απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες, αρχίζοντας από τον μήνα υπογραφής της μίσθωσης. Το ακίνητο πρέπει να είχε διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση ή να είχε δηλωθεί ως κενό κατά τα έτη που ορίζει ο νόμος. Η νέα μίσθωση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών, να υποβληθεί ηλεκτρονικά και το ακίνητο να μην υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα.

Η μίσθωση πρέπει να υπογραφεί εντός της περιόδου που πλέον λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ακριβείς προϋποθέσεις για το ποια προηγούμενα έτη λαμβάνονται υπόψη εξαρτώνται από την ημερομηνία υπογραφής, επομένως έλεγξέ τες προτού βασιστείς σε αυτή την απαλλαγή.

Πηγές

• ΑΑΔΕ — Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
• ΑΑΔΕ — Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση (Σεπτέμβριος 2025)
• Νόμος 5246/2025, η νέα κλίμακα — ΦΕΚ Α΄ 198/11.11.2025
• Νομική Βιβλιοθήκη — η αναμορφωμένη κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία
• stegasi.gov.gr — η τριετής φορολογική απαλλαγή για μακροχρόνιες μισθώσεις
• ΤΑ ΝΕΑ — η προθεσμία υποβολής του 2026 και οι εκπτώσεις για έγκαιρη πληρωμή

Οι κανόνες αλλάζουν. Η τελευταία αναθεώρηση αυτής της σελίδας έγινε την ημερομηνία που αναγράφεται παραπάνω. Το περιεχόμενό της παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Έλεγξε τις επίσημες πηγές πριν υποβάλεις οτιδήποτε ή συμβουλέψου λογιστή.