Πότε γίνεσαι επιχείρηση: τρία ακίνητα, ΦΠΑ και υπηρεσίες

Η ελληνική νομοθεσία αντιμετωπίζει τη βραχυχρόνια μίσθωση με δύο πολύ διαφορετικούς τρόπους. Από τη μία πλευρά είσαι φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει ακίνητα. Από την άλλη ασκείς επιχειρηματική δραστηριότητα, με όλες τις υποχρεώσεις που τη συνοδεύουν.

Το όριο είναι τα τρία ακίνητα. Αυτή η σελίδα εξηγεί πού βρίσκεται, τι άλλο μπορεί να σε περάσει στην επιχειρηματική δραστηριότητα και τι αλλάζει από εκεί και πέρα.

Πότε θεωρείται ότι ασκείς επιχειρηματική δραστηριότητα

Αν είσαι φυσικό πρόσωπο και εκμισθώνεις βραχυχρόνια τρία ή περισσότερα ακίνητα, η δραστηριότητά σου θεωρείται επιχειρηματική. Αυτό ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2024, σύμφωνα με τον Νόμο 5073/2023.

Τα ακίνητα υπολογίζονται με βάση τους Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), όχι τα κτίρια. Δύο διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο θεωρούνται δύο ακίνητα. Ένα σπίτι που σου ανήκει αλλά δεν το εκμισθώνεις βραχυχρόνια δεν υπολογίζεται.

Για τις εταιρείες ισχύει κάτι διαφορετικό. Μια εταιρεία ασκεί πάντοτε επιχειρηματική δραστηριότητα, ακόμη και με ένα μόνο ακίνητο.

Οι πρόσθετες υπηρεσίες είναι το άλλο κριτήριο

Ο αριθμός των ακινήτων δεν είναι ο μόνος τρόπος να περάσεις το όριο.

Μπορείς να παρέχεις στους επισκέπτες σου κλινοσκεπάσματα. Μέχρι εκεί. Αν προσθέσεις οτιδήποτε άλλο — πρωινό, καθαρισμό κατά τη διάρκεια της διαμονής, μεταφορά από το αεροδρόμιο, εκδρομές ή ξεναγό — το ακίνητο παύει να θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση και γίνεται τουριστικό κατάλυμα.

Αυτή είναι μεγαλύτερη αλλαγή από τη φορολογική. Το τουριστικό κατάλυμα χρειάζεται δική του άδεια λειτουργίας και διέπεται από διαφορετικούς κανόνες. Αρκεί ακόμη και ένα ακίνητο.

Έναρξη της δραστηριότητας

Υποβάλλεις δήλωση έναρξης εργασιών ή δήλωση μεταβολής εργασιών, αν είσαι ήδη εγγεγραμμένος για άλλη δραστηριότητα, μέσω του myAADE. Κάν’ το πριν αρχίσεις, όχι μετά.

Η ΑΑΔΕ ορίζει δύο Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ) για αυτή την περίπτωση: έναν για τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών και έναν για τη μίσθωση εκτός αυτών. Ο λογιστής σου θα επιλέξει τον ισχύοντα κωδικό, καθώς οι ΚΑΔ αναριθμήθηκαν το 2025.

Από εκείνο το σημείο τηρείς βιβλία, εκδίδεις παραστατικό για κάθε διαμονή και διαβιβάζεις τα δεδομένα στο myDATA.

ΦΠΑ 13%

Μόλις ασκείς επιχειρηματική δραστηριότητα, η βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται υπηρεσία και οι υπηρεσίες υπάγονται σε ΦΠΑ. Ο συντελεστής είναι 13%.

Κάτω από το όριο δεν υπάρχει καθόλου ΦΠΑ. Με ένα ή δύο ακίνητα και χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, η μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.

Αυτή είναι η αλλαγή που συχνά υποτιμούν οι οικοδεσπότες. Το 13% περιλαμβάνεται στην τιμή που πληρώνει ο επισκέπτης σου — δεν προστίθεται από πάνω. Αν δεν αυξήσεις τις τιμές σου, αφαιρείται απευθείας από τα έσοδά σου.

Οι δηλώσεις ΦΠΑ υποβάλλονται μέσω του myAADE. Με απλογραφικά βιβλία υποβάλλονται κάθε τρεις μήνες, ενώ με διπλογραφικά κάθε μήνα.

Υπάρχει απαλλαγή μικρών επιχειρήσεων για ετήσιο κύκλο εργασιών κάτω από 10.000 €, η οποία μπορεί να ισχύει για μια πολύ μικρή δραστηριότητα. Ρώτησε τον λογιστή σου πριν θεωρήσεις ότι ισχύει για σένα.

Πώς φορολογείται το εισόδημα

Το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα δεν φορολογείται με την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Φορολογείται με τη γενική κλίμακα:

• Έως 10.000 € — 9%
• Από 10.000 € έως 20.000 € — 22%
• Από 20.000 € έως 30.000 € — 28%
• Από 30.000 € έως 40.000 € — 36%
• Πάνω από 40.000 € — 44%

Από το 2026, ο Νόμος 5246/2025 προβλέπει χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές για άτομα κάτω των 30 ετών και για γονείς. Ισχύουν μόνο εφόσον έχεις κάνει, στο όνομά σου, έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας για τις μισθώσεις στην εφορία. Δεν ισχύουν για εισόδημα από μισθώσεις χωρίς αυτή την έναρξη ούτε για εταιρείες. Ρώτησε τον λογιστή σου πώς εφαρμόζονται στη δική σου περίπτωση.

Σε αυτή την πλευρά του ορίου υπάρχει ένα σημαντικό πλεονέκτημα. Μια επιχείρηση αφαιρεί τις πραγματικές δαπάνες της — καθαρισμό, προμήθειες πλατφορμών, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ασφάλιση, επισκευές, έπιπλα και λογιστή. Ένα φυσικό πρόσωπο με ένα ή δύο ακίνητα δικαιούται μόνο πάγια έκπτωση 5% και τίποτε άλλο.

Επομένως, η επιχειρηματική δραστηριότητα δεν είναι αυτομάτως η χειρότερη επιλογή. Εξαρτάται από το πόσα ξοδεύεις πραγματικά.

Ασφαλιστικές εισφορές, βιβλία και τέλος επιτηδεύματος

Η έναρξη δραστηριότητας συνεπάγεται συνήθως ασφαλιστικές εισφορές στον e-ΕΦΚΑ, οι οποίες καταβάλλονται ανά μήνα με βάση την ασφαλιστική κατηγορία που επιλέγεις. Αυτό είναι το κόστος που ξεχνούν συχνότερα οι οικοδεσπότες, επειδή δεν μεταβάλλεται ανάλογα με το κέρδος σου — μια ήσυχη χρονιά κοστίζει όσο και μια χρονιά με πολλή δουλειά.

Εδώ έχουν τη μεγαλύτερη σημασία οι προσωπικές σου περιστάσεις. Γι’ αυτό επιβεβαίωσε τη δική σου θέση με έναν λογιστή πριν κάνεις έναρξη.

Η τήρηση βιβλίων και ο λογιστής γίνονται πλέον μηνιαίο και όχι ετήσιο κόστος.

Το τέλος επιτηδεύματος δεν επιβάλλεται πλέον στα φυσικά πρόσωπα. Καταργήθηκε από το φορολογικό έτος 2024 με τον Νόμο 5162/2024. Οι εταιρείες εξακολουθούν να το καταβάλλουν σύμφωνα με το άρθρο 31 του Νόμου 3986/2011 — 800 € τον χρόνο σε τουριστικές περιοχές και πόλεις με έως 200.000 κατοίκους και 1.000 € στις μεγαλύτερες πόλεις.

Οι επιβαρύνσεις που φέρνει το τρίτο ακίνητο

Μόλις περάσεις το όριο, επιβάλλεται επίσης το τέλος παρεπιδημούντων, για το οποίο ισχύει το ίδιο όριο των τριών ακινήτων.

Δύο πράγματα δεν αλλάζουν, επειδή δεν εξαρτήθηκαν ποτέ από τον αριθμό των ακινήτων σου. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ισχύει από τον πρώτο σου επισκέπτη. Το ίδιο ισχύει και για την υποχρέωση να διαθέτεις Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) για κάθε ακίνητο.

Αξίζει να μείνεις κάτω από τα τρία ακίνητα;

Ορισμένοι οικοδεσπότες σταματούν σκόπιμα στα δύο. Είναι μια πραγματική επιλογή και ο υπολογισμός δεν είναι τόσο προφανής όσο φαίνεται.

Αν μείνεις κάτω από το όριο, δεν έχεις ΦΠΑ, έναρξη δραστηριότητας, εισφορές ή βιβλία — αλλά δικαιούσαι μόνο πάγια έκπτωση 5% και ο φόρος ξεκινά από 15% από το πρώτο ευρώ.

Αν περάσεις το όριο, το 13% αφαιρείται από τα έσοδά σου και έχεις σταθερό μηνιαίο κόστος για εισφορές και λογιστική υποστήριξη — όμως αφαιρούνται οι πραγματικές δαπάνες σου και οι συντελεστές ξεκινούν χαμηλότερα, από 9% για τα πρώτα 10.000 €.

Το ποια επιλογή σε συμφέρει εξαρτάται από τα έσοδά σου, από το πόσα ξοδεύεις πραγματικά για τη λειτουργία των ακινήτων και από το αν καταβάλλεις ήδη ασφαλιστικές εισφορές μέσω εργασίας ή σύνταξης. Το τελευταίο μπορεί να αλλάξει εντελώς την απάντηση.

Είναι θέμα υπολογισμού, όχι γενικός κανόνας. Κάνε τον υπολογισμό με έναν λογιστή πριν αναλάβεις τρίτο ακίνητο, όχι μετά.

Πηγές

• ΑΑΔΕ — Χρηστικός οδηγός βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων (Σεπτέμβριος 2024)
• ΑΑΔΕ — Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση (Σεπτέμβριος 2025)
• ΑΑΔΕ — Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
• Taxheaven — Ο οδηγός της ΑΑΔΕ μετά τον Νόμο 5073/2023
• e-nomothesia — Κατάργηση του τέλους επιτηδεύματος για τα φυσικά πρόσωπα, Νόμος 5162/2024
• KRS — Υποχρεώσεις για οικοδεσπότες με τρία ή περισσότερα ακίνητα

Οι κανόνες αλλάζουν. Η τελευταία αναθεώρηση αυτής της σελίδας έγινε την ημερομηνία που αναγράφεται παραπάνω. Το περιεχόμενό της παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Έλεγξε τις επίσημες πηγές πριν υποβάλεις οτιδήποτε ή συμβουλέψου λογιστή.