Как се облага доходът от краткосрочен наем в Гърция

Парите, които печелиш от краткосрочен наем, се облагат с данък в Гърция. Как точно се облагат зависи от това колко имота отдаваш и дали предлагаш допълнителни услуги към престоя.

Тази страница разглежда най-честия случай: физическо лице, което отдава един или два имота и не предлага нищо повече от настаняване и спално бельо. Ако отдаваш три или повече имота, правилата са различни. Последната част на страницата обяснява как.

Какъв вид доход е това

Ако си физическо лице и отдаваш краткосрочно до два имота, приходите ти се считат за доход от недвижимо имущество. Това е същата категория като при обикновения дългосрочен наем.

Ако отдаваш три или повече имота, приходите вече се считат за доход от стопанска дейност. Същото важи, ако отдаваш чрез фирма, независимо от броя на имотите. Важи и ако предлагаш услуги извън спално бельо — например закуска, почистване по време на престоя или автомобил. Тогава имотът се третира като туристическо настаняване, а това вече е стопанска дейност.

Броят на имотите се определя по броя AMA номера, които притежаваш, а не по броя сгради, които имаш.

Данъчните ставки

Доходът от недвижимо имущество има собствена данъчна скала. Облага се отделно и не се добавя към заплатата или пенсията ти. Няма необлагаем минимум — данък се дължи още от първото евро.

Скалата се промени за 2026 г. За доходи, получени от 1 януари 2026 г., ставките са:

• До €12 000 — 15%
• От €12 000 до €24 000 — 25%
• От €24 000 до €36 000 — 35%
• Над €36 000 — 45%

За доходи, получени през 2025 г., които се декларират през 2026 г., все още важи старата скала:

• До €12 000 — 15%
• От €12 000 до €35 000 — 35%
• Над €35 000 — 45%

Промяната е въведена със Закон 5246/2025. Основната разлика е новата ставка от 25%, която ще се отрази за първи път в декларацията, която се подава през 2027 г.

Пример с новата скала: ако облагаемият ти доход от наем за 2026 г., след приспадането по-долу, е €20 000, първите €12 000 се облагат с 15%, което е €1 800. Следващите €8 000 се облагат с 25%, което е €2 000. Общият данък е €3 800.

Какво се счита за доход

Доходът ти е договорената цена за престоя. Ако гост отмени резервацията и плати сума според условията ти за анулиране, тя също се счита за доход.

Парите, които събираш за държавата, не са твой доход. Таксата за устойчивост при климатични кризи не е доход, ДДС не е доход, общинският данък за настаняване също не е. Климатичната такса я събираш от госта и я предаваш нататък, затова никога не става твой приход.

Комисионната на платформата е отделен въпрос. За доход се счита договорената цена на наема, а не по-малката сума, която влиза в банковата ти сметка след удържаната комисионна. Попитай счетоводителя си, преди да приемеш, че комисионната може да се приспадне.

Какво можеш да приспаднеш

От брутния доход от недвижимо имущество се приспадат фиксирани 5% за ремонти и поддръжка. Не са нужни касови бележки и не трябва да доказваш разходите. Счетоводителят ти прилага това приспадане. Потвърди с него, че се прилага и към доходите ти от краткосрочни наеми.

Други разходи не се приспадат. Почистване, ток и вода, мебели, фотография, комисионна на платформата — нито един от тези разходи не намалява дохода от недвижимо имущество. Това изненадва много собственици и е една от съществените разлики между доход от недвижимо имущество и доход от стопанска дейност.

Къде се декларира

Доходът от наем се декларира с два формуляра, и двата през myAADE.

E2 е подробната декларация за доходите от недвижимо имущество. Всеки имот се посочва на отделен ред с неговия AMA номер.

E1 е основната годишна данъчна декларация. Общите суми от E2 се прехвърлят в нея.

Кога подаваш и плащаш

Веднъж годишно. Декларацията е за предходната календарна година, така че декларацията, която подаваш през 2027 г., обхваща доходите от 2026 г.

През 2026 г. крайният срок беше 15 юли. При по-ранно подаване имаше отстъпка, ако целият данък бъде платен наведнъж: 4% при подаване до 15 май, 3% до 15 юни и 2% до 15 юли.

Сроковете и отстъпките се определят отново всяка година и често има удължаване. Провери актуалния срок, вместо да разчиташ на този от предходната година.

Ако отдаваш три или повече имота

При три или повече имота вече се счита, че извършваш стопанска дейност. Това означава регистрация на дейност в AADE, различна данъчна скала и допълнителни въпроси около ДДС и услугите, които предлагаш.

Това е по-голяма тема със собствени правила. Кога краткосрочният наем става бизнес: три имота, ДДС и услуги обяснява какво се променя и от кога.

Ако преминеш към дългосрочен наем

Има данъчно облекчение за собственици, които спрат да отдават имот краткосрочно и го отдадат дългосрочно.

Доходът от този имот е освободен от данък за 36 месеца, считано от месеца, в който е подписан договорът. Имотът трябва да е бил отдаван краткосрочно или деклариран като празен през годините, посочени в закона. Новият договор трябва да е за поне три години, да бъде подаден електронно, а имотът да е с площ до 120 кв. м.

Договорът трябва да бъде подписан в рамките на срок, който към момента е до 31 декември 2026 г. Кои предходни години се вземат предвид зависи от датата на подписване, затова провери условията, преди да разчиташ на това облекчение.

Източници

• AADE — краткосрочно отдаване на имоти
• AADE — често задавани въпроси за краткосрочните наеми (септември 2025 г.)
• Закон 5246/2025 — новата данъчна скала, ΦΕΚ Α΄ 198/11.11.2025
• Nomiki Bibliothiki — новата скала за облагане на доходите от недвижимо имущество
• stegasi.gov.gr — тригодишното освобождаване от данък при преминаване към дългосрочен наем
• Ta Nea — срокът за подаване през 2026 г. и отстъпките при ранно плащане

Правилата се променят. Последният преглед на тази страница е на датата, посочена по-горе, а съдържанието е обща информация, не правен съвет. Провери официалните източници, преди да подадеш декларация или документ, или се консултирай със счетоводител.