Кога краткосрочният наем става бизнес: три имота, ДДС и услуги

Гръцкото законодателство третира краткосрочните наеми по два много различни начина. От едната страна си физическо лице, което отдава имот. От другата извършваш стопанска дейност, с всички задължения, които вървят с нея.

Границата е три имота. Тази страница обяснява кога я преминаваш, какво друго може да те постави в тази категория и какво се променя след това.

Кога се счита, че извършваш стопанска дейност

Ако си физическо лице и отдаваш краткосрочно три или повече имота, дейността ти се счита за стопанска. Това правило се прилага от 1 януари 2024 г. съгласно Закон 5073/2023.

Имотите се броят по AMA номерата в регистъра, а не по броя на сградите. Два апартамента в една и съща сграда са два имота. Къща, която притежаваш, но не отдаваш краткосрочно, не се брои.

При фирмите е различно. Фирмата винаги извършва стопанска дейност, дори да отдава само един имот.

Допълнителните услуги също променят правилата

Броят на имотите не е единственото, което може да превърне дейността ти в стопанска.

Можеш да предоставяш на гостите спално бельо. Само това. Ако добавиш други услуги — закуска, почистване по време на престоя, трансфер от летището, екскурзии или гид — имотът вече не се счита за обикновен краткосрочен наем, а за туристическо настаняване.

Това променя повече неща от самото данъчно облагане. Туристическото настаняване изисква собствен лиценз за дейност и следва други правила. Достатъчен е само един имот.

Регистрация на дейността

Подаваш декларация за започване на дейност, или за промяна на дейността, ако вече си регистриран за нещо друго, през myAADE. Това трябва да стане преди да започнеш, не след това.

AADE посочва два кода за тази дейност: един за краткосрочно отдаване през дигитални платформи и един за отдаване извън тях. Счетоводителят ти ще избере актуалния код, тъй като списъкът с кодове беше променен през 2025 г.

От този момент водиш счетоводство, издаваш документ за всеки престой и изпращаш данните към myDATA.

ДДС от 13%

След като извършваш стопанска дейност, краткосрочното отдаване се счита за услуга, а услугата се облага с ДДС. Ставката е 13%.

Под границата от три имота няма ДДС. Ако си физическо лице с един или два имота и не предлагаш допълнителни услуги, наемът е освободен.

Това е промяната, която много собственици подценяват. Тези 13% са част от цената, която плаща гостът — не се добавят отгоре. Ако не увеличиш цените си, сумата излиза директно от приходите ти.

ДДС декларациите се подават през myAADE. При едностранно счетоводство това е на всеки три месеца, а при двустранно — всеки месец.

Има освобождаване за малък бизнес с оборот под €10 000 годишно, което може да важи за много малка дейност. Провери със счетоводител, преди да приемеш, че се отнася и за теб.

Как се облага доходът

Доходът от стопанска дейност не се облага по скалата за доходи от имоти. За него важи общата данъчна скала:

• До €10 000 — 9%
• От €10 000 до €20 000 — 22%
• От €20 000 до €30 000 — 28%
• От €30 000 до €40 000 — 36%
• Над €40 000 — 44%

От 2026 г. има намалени ставки за родители и за хора под 30 години. Попитай счетоводителя си дали те се прилагат и в твоя случай.

Тук има едно голямо предимство. При стопанска дейност можеш да приспадаш реалните си разходи — почистване, комисионни на платформите, ток и вода, застраховки, ремонти, мебели, счетоводител. Физическо лице с един или два имота получава само фиксирано приспадане от 5% и нищо повече.

Затова стопанската дейност не е непременно по-неизгодният вариант. Зависи колко реално харчиш за управлението на имотите.

Осигуровки, счетоводство и данък върху дейността

Регистрацията на дейност обикновено води и до осигурителни вноски към EFKA, които се плащат всеки месец според избрана категория. Това е разходът, който собствениците най-често забравят, защото не зависи от печалбата — слабата година струва толкова, колкото и силната.

Точно тук личните обстоятелства имат най-голямо значение, затова провери положението си със счетоводител преди регистрацията.

Счетоводството и счетоводителят също се превръщат в постоянен месечен разход, а не в нещо, за което мислиш веднъж годишно.

Данъкът върху дейността вече не се прилага за физически лица. Той беше премахнат от данъчната 2024 г. със Закон 5162/2024. Фирмите продължават да го плащат — €800 или €1 000 годишно според това къде са регистрирани.

Какво още се променя при третия имот

Преминаването на тази граница означава, че започва да се прилага и общинският данък за настаняване, който използва същия праг от три имота.

Две неща не се променят, защото никога не са зависели от броя на имотите. Таксата за устойчивост при климатични кризи се прилага още от първия гост. Същото важи и за изискването всеки имот да има AMA номер.

Струва ли си да останеш под три имота

Някои собственици умишлено спират на два. Това е реален избор, а сметката не е толкова очевидна, колкото изглежда.

Под три имота няма ДДС, регистрация на дейност, осигурителни вноски или текущо счетоводство — но можеш да приспаднеш само фиксирани 5%, а данъкът започва от 15% още от първото евро.

При три или повече имота 13% от цената е ДДС и имаш постоянни месечни разходи за осигуровки и счетоводство — но можеш да приспадаш реалните си разходи, а данъчната скала започва от 9% за първите €10 000.

Кой вариант е по-изгоден зависи от приходите ти, реалните разходи за имотите и дали вече плащаш осигуровки чрез работа или пенсия. Последното може напълно да промени сметката.

Това е въпрос на изчисление, не на общо правило. Направи сметката със счетоводител, преди да поемеш трети имот, не след това.

Източници

• AADE — практическо ръководство за краткосрочните наеми (септември 2024 г.)
• AADE — често задавани въпроси за краткосрочните наеми (септември 2025 г.)
• AADE — краткосрочно отдаване на имоти
• Taxheaven — указанията на AADE след Закон 5073/2023
• e-nomothesia — премахването на данъка върху дейността за физически лица, Закон 5162/2024
• KRS — задължения за собственици с три или повече имота

Правилата се променят. Последният преглед на тази страница е на датата, посочена по-горе, а съдържанието е обща информация, не правен съвет. Провери официалните източници, преди да подадеш декларация или документ, или се консултирай със счетоводител.